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Preguntas y respuestas a un comprador de camping…

Posted by concerto on 22 agosto, 2017
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Hemos recibido esta lista de preguntas por parte de un cliente en particular, que quería lanzarse en la aventura Camping, con 900.000 € de aportación.
Dada la relevancia de las preguntas las publicamos, junto con nuestras respuestas.

Preguntas:

• Mercado del camping :
• ¿Las transacciones son complicadas o comunes?
◦ Al final pocos cambios, alrededor de 250/año, lo que hace 4/5 por departamento turístico
◦ ¿Tiempo promedio para una venta?
◦ Normalmente menos de 6 meses entre estaciones, pero más tiempo si es necesario ajustar el precio.
◦ ¿Margen de negociación?
◦ Cuando el precio es correcto es el 10% o al precio del mandato.
◦ ¿La posición de fuerza está más bien del lado del comprador o del vendedor?
◦ 1000 interesados para 250 ventas. Una tendencia que he constatado durante 30 años.
◦ ¿Cuántos campings hay en Francia? ¿Cuántas transacciones por año?
◦ 8000 establecimientos, siendo 2000 municipales, el número de campings tiende a disminuir a alrededor de 250 ventas/año.

• Camping :
◦ ¿Cuánto tiempo para encontrar un camping adecuado? ¿Cuántas visitas de promedio?
◦ Lo ideal es prepararla en septiembre para finalizarla en primavera. Pero es a menudo es sólo un ideal.
◦ ¿Principales criterios de selección?
◦ El primero es la capacidad financiera del comprador, la segunda es la situación y a menudo lo que prevalece es la corazonada.
◦ ¿Tipo de campings más solicitados, los menos solicitados?
◦ Junto al mar sobre todo para grupos
◦ ¿Se puede y se debe poner todos los activos en este tipo de proyectos?
◦ A menudo por necesidad, aunque una reserva siempre se aprecia, incluso para los banqueros.

• Estimación del precio de un camping :
◦ ¿Parte del precio del terreno y vivienda en el precio de venta?
◦ Alrededor de 60% para explotación y 40% para el inmueble de la casa.
◦ ¿Cómo evaluar el precio de un camping?
◦ Una gran estándar: 5 veces el CA de la propiedad y negocios y 3 veces el CA para el FDC. Incluso si vendí excelentes negocios 8/9, el CA con excelentes situaciones y cifra pequeña.
◦ ¿Cual es porcentaje de aportación promedio?
◦ 40% en propiedad y negocios y 50% en FDC, pero todo depende de cada caso y del perfil del comprador.
◦ ¿La rentabilidad es diferente de una región a otra?
◦ Sí, por supuesto, y las zonas más turísticas son las más caras, con cuotas superiores (6 veces la cifra de negocios en la Costa azul, por ejemplo) y no necesariamente los más rentables.

 

• Ingresos
◦ ¿Qué ingresos cabe esperar de un camping por la CA o EBE? (Quiero comparar con mis ingresos actuales).
◦ Este es el punto difícil para las personas habituadas a sueldos confortables: alrededor del 80% del EBE va al pago de la deuda y el resto de los ingresos personales están limitados una vez pagados los gastos (a menudo 2.000 a 3.000 € netos) pero vive en el camping con unos costes mínimos: Coches, seguros, impuestos bajos, etc… y sobre todo uno construye un importante patrimonio.
◦ ¿Cual es el porcentaje promedio del EBE en comparación con el CA?
◦ 42 %.
◦ ¿Qué proporción del EBE se reinvierte en promedio?
◦ El máximo (respuesta de Normand) porque los campings no pagan impuestos y excluyendo los contratos de arrendamiento, ya que la anualidad entra entera en los gastos. Es la buena gestión de un camping.

• Mis ideas para la selección de un camping :
◦ Propiedad y negocios
◦ El FDC únicamente es muy interesante económicamente, pero muchos inversores están interesados en la propiedad de la tierra.
◦ ¿Camping en la naturaleza y/o montaña?
◦ Esta es la mejor opción. Es especialmente importante teniendo en cuenta el atractivo turístico del lugar. Puede cambiar todo en el camping, excepto su ubicación.
◦ ¿Un alojamiento de servicio para 5?
◦ La calidad del alojamiento es un plus, pero no debería ser decisivo en la elección de la adquisición.
◦ ¿Estabilidad del CA/EBE?
◦ Más que cualquier otra cosa, es la dirección lo que genera los resultados.
◦ ¿Tamaño de acuerdo con mi inversión?
◦ 100/150 plazas según situación.
◦ ¿Posibilidad de expansión, de inversión, o de aumento de la facturación?
◦ Concéntrese en el desarrollo de equipos en equilibrio con el mercado de alquiler, con un enfoque específico en la comunicación.
◦ ¿Los peligros naturales normales o controlados?
◦ Se debe evaluar el riesgo en sí mismo: ¿si se inunda cuánto cuesta? ¿Estoy asegurado? Y el riesgo administrativo (por ejemplo, equipos obligatorios).

• Otros :
◦ ¿Para una pareja, cuánto tiempo libre les deja el camping? ¿Cuándo?
◦ La temporada es una maratón porque el trabajo es diario. Después de la mejora de los puestos de trabajo se trabaja a su ritmo. Nos tropezamos mucho, pero el final de año es siempre más tranquilo.
◦ ¿Qué nivel de precios se busca en camping en comparación con mi patrimonio?
◦ Aproximadamente 2,5 millones de € en propiedades y negocios y de 2 millones de € en fondo de comercio.

• Concerto :
◦ ¿Cuántas transacciones por año hace Concerto?
◦ Cincuenta en 2016 siendo el 20% del mercado.
◦ ¿Campings a la venta? ¿En Rhône-Alpes?
◦ Treinta en mi opinión.
◦ ¿Cómo es remunerado Concerto?
◦ Los honorarios están incluidos en el precio de venta, de 2 a 5 HT % en función de los precios de los campings de propiedad plena.

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